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Modernisierung

Eine Modernisierung ist ein baulicher Vorgang, welcher dazu dient, eine Immobilie auf den zeitgemäßen Stand zu aktualisieren und so die Wohnqualität zu verbessern. Damit unterscheidet sich die Modernisierung von der Instandhaltung, die ein Mietobjekt auf dem einmal vertraglich festgesetzten Standard erhält. Viele Modernisierungsmaßnahmen betreffen die Energie- und Wärmeeffizienz eines Gebäudes. Diese „energetische Modernisierung“ wird häufig staatlich gefördert. In einigen Fällen sind solche Maßnahmen rechtlich vorgeschrieben und nicht vom Vermieter zu verantworten. Zum Teil können Modernisierungkosten auf den Mieter umgelegt werden, etwa durch dessen Ausschluss vom Mietminderungsrecht (bis zu drei Monaten) oder durch Mieterhöhung, wobei der Spielraum für Erhöhungen gesetzlich geregelt ist. Schwierig gestaltet sich die Kostenumlegung oft bei der „modernisierenden Instandhaltung“, einer Mischform aus Instandhaltung und Modernisierung. Wird im Zuge der Instandhaltung zugleich eine Modernisierung vorgenommen (z.B. weil alte, baufällige Holzfenster durch neue isolierte Fenster getauscht werden), so sind die Kosten hierfür nur zum Teil als Modernisierungskosten anrechenbar. Hier ist bei der Rechnungslegung auf eine detaillierte Unterscheidung zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten zu achten. Modernisierungsarbeiten, die nicht den Mietgegenstand selbst betreffen, sondern nur das Gebäude, in dem er liegt, werden grundsätzlich vom Vermieter allein getragen und sind nur dann auf den Mieter übertragbar, wenn dies vorher vertraglich vereinbart wurde.

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